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政策利好 千亿资金抢滩物流地产领域

发表于 时间:2019/1/25 9:53:16  查看:2077 次  回复:0 次  复制链接

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政策利好 千亿资金抢滩物流地产领域

政策利好 千亿资金抢滩物流地产领域

  “2019年,我们正在考虑是否组建一支主要投资于物流地产领域的母基金。”1月15日,宜信财富全球房地产投资母基金管理合伙人陈强华告诉记者。

  当天,宜信财富发布了《2019资产配置策略指引》(以下简称《指引》),在这一《指引》中,宜信财富全球房地产母基金投资管理部判断,随着科技的发展,在零售行业和电子商务行业的驱动下,新的地产投资机会如物流地产、城市更新、共享办公等新型业态不断涌现。

  陈强华尤其提到,对房地产市场不能非黑即白地看,遇到市场调控,就认为这个市场没有任何机会;遇到市场大涨,就在这个领域重金投入。房地产市场是一个很大的领域,不能把目光局限于住宅和商业,随着新经济的发展,未来中国的物流地产将会有很大的发展空间。

  “不仅仅是中国,欧美市场的物流需求依然强劲,行业增长率不断打破纪录,在经济周期性复苏和结构性驱动的综合影响下,欧洲的物流地产表现优异,空置率仅有5%。”宜信财富全球房地产母基金投资管理部在《指引》中写到。

  上海中原地产市场分析师卢文曦亦告诉记者,在国家对物流行业的支持之下,物流地产处于一个新的风口。而处于转型中的传统房企,面临着住宅市场和商业市场的逐渐平稳,此前已经有不少开发商在通过各种方式进入物流地产行业。

  政策利好,物流地产迎来“风口”

  卢文曦告诉记者,就在不久前,国家发展和改革委员会与交通部还共同发布了《国家物流枢纽布局和建设规划》(以下简称《规划》),《规划》指出了国家物流枢纽的重要性,并且明确对物流用地支持。

  《规划》中称,对国家物流枢纽范围内的物流仓储、铁路站场、铁路专用线和集疏运铁路、公路等新增建设用地项目,经国务院及有关部门审批、核准、备案的,允许使用预留国家计划;地方相关部门审批、核准、备案的,由各省(区、市)计划重点保障。鼓励通过“先租后让”“租让结合”等多种方式供应土地。对因建设国家物流枢纽需调整有关规划的,要积极予以支持。

  “物流地产发展的关键是土地。”中城仓储执行董事、罗卡角中国物流地产研究院院长周建成对记者分析,此前一二线城市不喜欢物流行业,而三四线城市又不太需要物流地产。

  周建成坦言,物流地产的进入门槛事实上不高,谁能拿到工业用地,谁就能发展物流地产,但是事实上全国各地政府对物流地产的发展是“不待见”的,一般企业拿地相对不易。

  “主要是因为物流地产的发展给城市所带来的税收少,而且有物流园区的地方,周边不可能建设起所谓的高端住宅,因为天天有重型卡车出入,环境自然不会太好。物流产业园区周围的房价就因而上不去,地价自然也上不去。”周建成向记者解释了各地政府不待见物流地产的原因。

  卢文曦告诉记者,之前住宅市场火热的时候,对物流地产的研究甚至都很少。

  而国家对物流地产用地的支持,对于整个行业而言无疑很重要。

  卢文曦认为,有了国家的支持,加上整个经济的发展对物流地产有很高的需求,且物流地产目前的产品供给和需求不匹配,简易仓库多,高标准仓库少,比如恒温、冷链等高标准仓库供不应求,物流地产行业未来还是有深挖潜力。

  宜信财富在《指引》中也提到,中国的物流地产有着高增长潜力,中国作为全球最大的电子商务市场,但人均仓储面积只有美国的六分之一、日本的五分之一,这表明未来中国物流地产投资前景可期。

  “在住宅市场趋于平稳甚至下滑的情况下,物流地产事实上迎来了行业发展的‘风口’”。卢文曦补充。

  多行业巨头进入物流行业

  周建成表示,在房地产行业受到深度调控的当下,物流行业的投资回报率也比住宅和商业要好,平均投资回报率在6%。

  房地产行业研究机构克尔瑞研究中心(以下简称克而瑞)在一份研究报告中提到,2017年年初统计数据显示,我国北京、上海、深圳、广州的二手房租金回报率分别为1.49%、1.59%、1.53%和1.92%,写字楼5%左右,而目前我国一线城市物流地产基本收益在6.5%至7%,高端物流地产的回报率可达8%,物流地产收益明显高于住宅地产和商业地产。

  卢文曦告诉记者,已经有部分开发商在近些年进入了物流地产领域,其中包括万科、绿地、华夏幸福等龙头企业。

  克尔瑞还分析称,国内房企涉足物流地产领域,从进入模式以及参与程度的不同主要可以分为房企主导运营、收购参股物流企业、与传统物流企业合作、与电商企业合作这4种类型。

  “但是房企主导运营物流地产的情况比较少。因为物流地产和传统的住宅地产完全不同,传统开发商也是外行。”卢文曦说。

  据卢文曦介绍,万科在物流地产行业的投入比较大,不仅牵头做了世界物流地产企业普洛斯的私有化工作,还在国内专门成立了一支物流地产基金,认缴出资额达30亿元。

  此外公开报道显示,电商行业的领军企业京东京东卖家论坛)和苏宁也都已在物流地产行业试水。

  周建成认为,电商企业做物流地产有两个好处:一是产业协同的好处,电商的运营需要物流做支撑;二是物业增值的好处,所谓物业增值,最基本的就是为发展物流地产拿到的工业用地部分的增值。

  以基金形式进入物流行业成为趋势

  去年5月,京东发布首季度财报后,京东集团董事长兼CEO刘强东在分析师电话会议上表示,京东物流建设一直尽量在使用自己的现金,在今年某个时间将准备成立物流地产基金,通过使用第三方资金,用于更多物流仓储建设。

  苏宁云商集团股份有限公司(以下简称“苏宁”)此前也发布公告称,其全资子公司江苏苏宁物流有限公司(以下简称“苏宁物流”)与深创投不动产基金管理(深圳)有限公司(以下简称“深创投”)拟联合发起设立目标总规模为300亿元人民币的物流地产基金,同时通过在具体项目层面匹配相应的融资安排,实现管理仓储规模达到1200万至1500万平方米。

  公告显示,物流地产基金首期基金目标募集资金规模50亿元,主要用于收购苏宁建成的成熟仓储设施、市场化收购,以及投资开发符合条件的高标准仓储物流设施。

  法治周末记者查询公开资料发现,近几年成立的主要投资于物流地产的基金并不少,除了苏宁和万科成立的相关基金外,由中远海运等公司也发起了“远海中原物流产业发展基金”,计划募资规模达600亿元;海航现代物流集团也发起了一个预期规模达100亿元的物流行业基金。

  仅就这些基金而言,如果均募资到位,将有千亿元资金进入到物流地产行业中来。

  为何诸多企业在进入物流地产行业时,选择以发起或参与基金的方式来进入?

  卢文曦分析,一方面是有杠杆作用,因为物流行业发展的周期很长,需要的资金投入很多,全部使用自有资金对企业而言压力较大,企业通过发起或参与到基金中的方式,可以用有限的资金做自己想做的事;另一方面,还是因为物流地产在中国还处于发展阶段,相关项目能否成功还是未知数,如果企业全用自有资金,风险会比较大,发起一只基金,多个企业共同参与,可以分散风险,同时聘请专业的基金管理人对基金的使用、投向进行规划,能对风险进行较好的把控。

  提到通过投资基金进入房地产领域的具体操作时,陈强华还有一些建议,即通过房地产母基金的方式,可以实现跨地域、跨国别、多物业类别的房地产长期价值投资,优秀的母基金能够在兼顾回报的同时,尽可能降低投资者的风险。


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